Данная статья может служить маленькой шпаргалкой, которая, мы на это искренне надеемся, поможет будущим инвесторам сориентироваться в области инвестиционно-строительной деятельности.

Субъектами инвестиционных правоотношений в области строительства являются заказчики (юридическое лицо) и инвесторы (юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или физическое лицо), подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица, а объектом правоотношений является строительство объектов недвижимости производственного или жилого назначения, для осуществления предпринимательской деятельности.

Указанные правоотношения регламентированы Федеральным законом от 25 февраля 1999 г № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее по тексту – Закон об инвестиционной деятельности) и не подпадают под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон о долевом участии в строительстве).

Вместе с тем, Закон об инвестиционной деятельности не содержит определение договора, на основе которого должна осуществляться такая деятельность, не говоря уже о конкретных условиях, на которых последний должен заключаться.

Как правило, Заказчик представляет Инвестору проект договора об инвестиционной деятельности, о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве, о долевом финансировании строительства, покупки основных средств (нежилого строения), строительного подряда и прочее. Данный перечень довольно широк, поскольку законодательно закреплен принцип свободы договора. Пунктами 2, 3, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; договор, в котором содержатся элементы различных договоров; условия договора определяются по усмотрению сторон. Следовательно, под инвестиционным можно понимать любой заключенный инвестором договор, согласно которому последний обязуется передать в целевое распоряжение заказчика инвестиции (не обязательно, чтобы это были денежные средства), а заказчик за вознаграждение обязуется их принять, обеспечить вложение в строительство и после приемки объекта в эксплуатацию передать его инвестору в собственность (пользование, владение, распоряжение).

Вот здесь как раз и стоит Инвестору трижды подумать над проектом договора, прежде чем торжественно поставить под ним подпись.

Основной акцент необходимо сделать на предмет договора. Здесь необходимо оговорить что именно Вы получите за свои деньги и не стоить скупиться на описании. Чем конкретнее будет определен объект строительства, тем меньше проблем возникнет впоследствии.

Например, уместна такая формулировка: «Инвестор предоставляет инвестиционные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в строительство торгового комплекса в квартале № 5 улиц Герцена - Орджоникидзе - Ленина - Немцова - Некрасова в городе Х (далее - Объект) на земельном участке кадастровый номер 00000:0000:000, а Застройщик принимает инвестиционные вложения и по окончании строительства обязуется передать Инвестору долю в объекте в соответствии с условиями договора.

При этом доля Инвестора определяется проектно-сметной документацией за минусом площадей, распределенных другим инвесторам по договорам с Застройщиком, и представляет собой предназначенную для торговли площадь внутри Объекта и пропорциональную размеру этой доли площадь технологического и общего пользования Объекта, Местонахождение площадей, на которые истец имеет долю в Объекте, определяется приложением N 1 к договору, являющимся его неотъемлемой частью. Параметры размера площадей устанавливаются по данным рабочего проекта и будут уточнены в техническом паспорте при сдаче Объекта». (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.08.2007 № Ф04-5504/2007 (37579-А70-36 )(37190-А70-36).

Или такую: «Инвестор принимает участие в финансировании строительства блока "А" ТСК "Сипайловский" в сумме 288000 руб., а застройщик передает инвестору в собственность 135/100000 долей и право владения и пользования площадью 14,4 кв.м, а именно право на владение и пользование торговым помещением № 87 площадью 8 кв.м и местами общего пользования площадью 6,4 кв.м, расположенными на первом этаже блока "А" торгово-сервисного комплекса, согласно приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора». (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2006 г. № Ф09-5301/06-С3).

Дополнительно можно указать долевое выражение вложенной суммы инвестиций по отношению к общей массе, а также относительно каких осей на проекте расположено нежилое помещение. При этом выкипировка из проекта или плана нежилого строения с отметкой Вашего помещения обязательно должно быть приобщено к договору как неотъемлемое приложение к нему с подписью сторон.

Вместе с тем, рекомендуем инвестору по окончании строительством объекта или после обмера БТИ, но до приемки его в эксплуатацию, заключать дополнительное соглашение, в котором дополнительно и окончательно определить объект недвижимости, подлежащий передаче. Указанные действия позволят убедиться в соответствии предмета договора и фактически построенного объекта, а также в наличии его в натуре (Положение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.06.2006 № А38-2929-2/49-2006), и в случае необходимости внести корректировки.

Обязанности сторон. Главной обязанностью инвестора является внести обусловленные инвестиционным договором средства (не обязательно собственные, можно и заемные) или произвести иные вложения. Расчет может производиться как наличными, так и безналичными денежными средствами, в том числе векселями и иным не запрещенным гражданским законодательством способом. При произведении платежа необходимо правильно указывать его основание: номер и дату договора, за строительство какого объекта. Это убережет от дополнительных хлопот при доказывании своевременного и надлежащего исполнения взятых на себя обязательств и не даст повод для расторжения контрагентом договора за невыполнение встречных обязательств.

Но бывает и так, что договор еще не заключен, а застройщик или подрядчик уже требует внесения первого взноса как гарантию будущих намерений. В данном случае инвестору необходимо предложить внести в договор положения, распространяющих его действие на раннее возникшие между сторонами правоотношения. Этот пункт предотвратит двойную продажу помещений, а в случае судебного процесса послужит доказательством приоритета Вашего права на помещение над всеми остальными горе - инвесторами (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.11.2006 г. № А72-13604/05-23/597).
Основной обязанностью застройщика является передача объекта или доли объекта по договору. Это возможно только после сдачи застройщиком объекта недвижимости государственной приемочной комиссии в эксплуатацию и получения последним разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. До этого требование инвестора предать объект недвижимости в натуре незаконно.

Передача происходит на основании акта приема-передачи определенных договором помещений или протокола исполнения обязательств по договору, подписанными обеими сторонами. На основании данного документа и инвестиционного договора происходит регистрация права инвестора на объект недвижимости в Управлении Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту РФ.

Инвестору стоит помнить, что если по инвестиционному договору объектом строительства является конкретное помещение и места общего пользования, площадь которых пропорционально площади нежилого помещения, то передаче подлежат и места общего пользования, но без выдела в натуре, поскольку выделить их из состава общей массы имущества не возможно.

В отличие от договоров, подпадающих по сферу действия Закона о долевом строительстве, законодатель не предусмотрел условие об обязательной государственной регистрации инвестиционных договоров в Управлении Федеральной регистрационной службы. Данным пробелом законодательства неминуемо пользуются «нечистые на руку» Заказчики, продавая по несколько раз одни и те же квадратные метры нескольким Инвесторам. Во избежание судебных разбирательств настоятельно рекомендуем включить в обязанности Заказчика пункт о государственной регистрации инвестиционного договора.

Уступка. В мире предпринимательской деятельности все динамично и быстро меняется. Случается так, что инвестору необходимы денежные средства, но неоткуда их взять, или просто пропал интерес. На помощь приходит уступка права требования к застройщику.

В соответствии с положениями статьи 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). То есть первоначальный инвестор, передавая права на жилые и нежилые помещения по договорам уступки в период строительства, совершает возмездную сделку: передает новому инвестору свое имущественное право на получение недвижимости (части недвижимости). При этом происходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника, но должен уведомить его о состоявшейся передаче прав.

Встречается, что в инвестиционном договоре застройщик предусматривают условие об обязательном письменном согласовании с ним и иными инвесторами уступки права инвестора.

Данное обязательство подлежит обязательному соблюдению, поскольку пунктом 3 статьей 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В противном случае сделку цессии признают ничтожной.

Ответственность сторон. Законодательством об инвестиционной деятельности не предусмотрена ответственность сторон за нарушение обязательств. Здесь уместно говорить лишь о возмещении убытков (реальные или упущенная выгода), которые еще необходимо доказать в порядке искового производства, закрепление же иных оснований или форм ответственности является прерогативой самих сторон. При этом суды не имеют права применять положения о договорной неустойке за нарушение обязательств, если хотя бы одна из сторон возражает против ее установления.

Подписывая инвестиционный договор, необходимо обратить внимание: установлен ли размер неустойки (пени) хотя бы в отношении самых распространенных нарушений обязательства, а именно: для заказчика – за нарушение срока передачи инвестору веденного в эксплуатацию объекта недвижимости, для инвестора – за нарушение сроков внесения инвестиций. Наиболее выгодная для обеих сторон, с позиции удовлетворения ее судом как разумной и соразмерной, следующая схема: размер неустойки (пени) составляет Х процентов (но не больше 0,2 – 0,3%) за каждый день просрочки исполнения взятого на себя обязательства, но не более Х процентов (5-15%) от общего размера внесенных инвестиций.

Единственным условием, при котором стороны освобождаются от ответственности, является обстоятельства непреодолимой силы, вследствие которых оказалось невозможным надлежащее исполнение обязательства (так называемые форс-мажорные обстоятельства). Перечень таких обстоятельств необходимо строго зафиксировать в договоре, предусмотрев порядок и сроки предупреждения о их наступлении и прекращении. Однако применительно к заказчику строительства имеет место усеченный состав правонарушения, т.к. его ответственность является преимущественно безвиновной.

Если в договоре стороны предусмотрели государственную регистрацию последнего в Управлении Федеральной регистрационной службы, то не мешало бы установить срок и последствия уклонения от нее. При этом не стоит надеяться на положения пункта 3 статьи 165 ГК РФ, поскольку регистрация сделки на основании решения суда дело долгое, при этом защита интересов надлежащей стороны осуществляется опять – таки только путем возмещения убытков.

Не стоит забывать о том, что государственной регистрации подлежит и право собственности инвестора на построенный объект недвижимости, которая возможна только при предоставлении застройщиком в Управление Федеральной регистрационной службы разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и иной необходимой документации. Нередко застройщики затягивают с исполнением данной обязанности, из-за чего инвестор не имеет возможности воспользоваться своим правом собственности: сдавать объект в аренду или иным образом получать от него прибыль. Таким образом, в договоре необходимо предусмотреть срок для такой государственной регистрации и санкции за его нарушение.

Не стоит забывать и об условии досрочного расторжения инвестиционного договора. Это может произойти как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

В первом варианте инвестор вправе требовать предоставления доли в объекте строительства по договору из расчета фактически предоставленных (перечисленных) инвестиций, либо стороны вправе обусловиться о выплате предоставленный инвестором объем инвестиций в определенный соглашением срок или в разумный срок с момента расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Таковыми являются неуплата в течение длительного срока инвестиционных платежей со стороны инвестора или не предоставление объекта недвижимости со стороны застройщика. Кроме того, согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3.05.2006 г. № Ф04-2249/2005(21918-А75-39).